Cláusula de vencimiento anticipado
1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.
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Explicación sencilla
El artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece las condiciones en las que se puede aplicar una hipoteca. En primer lugar, se puede aplicar cuando el deudor deja de pagar una parte del capital o los intereses en al menos tres plazos mensuales. En este caso, el Notario y el Registrador deben hacer constar esta situación en la escritura y el asiento correspondiente. Además, si es necesario vender la propiedad hipotecada para pagar los plazos pendientes, la venta se realizará con la hipoteca correspondiente a la parte no satisfecha. Esta normativa también establece que, en determinados casos de préstamos o créditos garantizados por una hipoteca sobre una vivienda o para la adquisición de bienes inmuebles residenciales, se deben seguir las pautas establecidas en la Ley 5/2019 y en la Ley Hipotecaria.
Una cláusula de vencimiento anticipado es un tipo de cláusula establecida en la escritura de una hipoteca que ha adquirido importancia en los últimos años y que ha sido muy utilizada por los bancos cuando el deudor no pagaba una o varias cuotas del préstamo hipotecario.
Las cláusulas de vencimiento anticipadopermiten que el banco finalice el contrato hipotecario y exija la devolución de la totalidad del préstamo pendiente si el deudor incumple con el pago de varias cuotas.
Se encuentran reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que se reconoce la posibilidad del acreedor de reclamar al deudor la deuda pendiente.
Sin embargo, tras el cambio normativo de 2013, se establece que el incumplimiento de pago sea como mínimo de tres cuotas mensuales del préstamo hipotecario para limitar un poco la capacidad de las entidades bancarias.
En muchos casos, la aplicación de esta cláusula por parte de los bancos suponía el desahucio de muchas familias por no poder hacer frente a las cuotas ni al capital pendiente del préstamo hipotecario.
En materia de defensa de consumidores, se ha empezado a valorar la posible abusividad de estas cláusulas en las hipotecas. La declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado provocaría un gran impacto para las entidades bancarias y financieras.
En los últimos años, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido en una sentencia que la cláusula de vencimiento anticipado podrá anularse por considerarse abusiva (aun cuando no se haya tenido que ejecutar todavía o cuando el banco haya esperado los tres meses de impago previstos) si no se cumplen una serie de circunstancias en el establecimiento de la cláusula en el contrato.
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